Ипотека и завещание. Что говорит закон?

В юридическом отношении сделки с ипотечными квартирами – одни из наиболее сложных независимо от того, какой вид сделки осуществляется: купля продажа недвижимости, раздел или завещание. Основным отличием процедуры оформления завещания на ипотечную квартиру является отсутствие ограничений прав заемщика, в том числе и необходимости получения разрешения от банка.

Что говорит закон

В соответствии с ч.3 ГК РФ в Росси допускается наследование квартир либо другого имущества, которое принадлежало умершим лицам на правах собственности. Таким образом, если ипотечную квартиру зарегистрировать в установленном порядке, заемщик обладает полным правом составить завещание, в котором будет определена процедура получения жилой недвижимости указанными наследниками. В данном случае никакого разрешения от банка при совершении сделки не требуется.

Однако в этом случае необходимо учесть правило, применяемое к сделкам по ипотечной недвижимости: все непогашенные заемщиком обязательства вместе с квартирой передаются наследникам. При этом закон предусматривает, что граждане, которые приняли решение о вступлении в наследство, отказаться от переданных им обязательств не могут. В противном случае банки на законных основаниях имеют право требовать с наследников погашения кредита.

Никаких иных ограничений по правам наследования законодательство не предусматривает. Право собственности на ипотечную недвижимость подтверждается выпиской из ЕГРН (запрашивается наследниками или нотариусом).

Кроме ипотечных квартир, завещать можно и иную недвижимость, например,
приватизированное жилье, жилплощадь, купленную на вторичном рынке. Не подлежит передаче по наследству муниципальное жилье, используемое по договору социального найма.

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 02.08.2019) «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

В случаях, если ипотечная квартира приобреталась на правах долевой собственности, то оформить завещание можно исключительно на принадлежащую долю, за исключением случаев, когда имеется совместное завещание супругов, и они имеют право одновременно распоряжаться принадлежащими им долями в ипотечной собственности.

В данном случае завещатель имеет право:

• разделить между получателями наследства права на квартиру по долям по своему усмотрению;
• указать в завещании на ту часть недвижимости, которая будет разделена между наследниками (остальная собственность наследуется по закону на общих основаниях);
• сделать особые указания о праве пользования квартирой для отдельных лиц, которые не являются наследниками и не указаны в завещании в качестве таковых.

Конкретно в завещании делать указание о том, что квартира является ипотечной, не требуется. Данный факт подтверждается автоматически в ходе совершения сделки по наследованию.

Как оформить завещание

Из вышесказанного следует, что передать по наследству можно следующие ипотечные квартиры:

• только недавно приобретенные;
• оплаченные частично;
• с практически полностью выплаченным кредитом;
• с ипотечными долгами.

Редко, но имеют место случаи, когда полученные по наследству ипотечные квартиры затем продают, а вырученные деньги направляют для погашения долгов по ипотеке.

Составление завещания при передаче ипотечной квартиры в наследство составляется по усмотрению завещателя. Он имеет право указать в нем любые условия для приобретения объекта недвижимости в полную собственность. При этом никакой роли не играет статус квартиры: находится она в ипотечном залоге или собственности — значения не имеет.

Завещание должно отвечать нормам действующего законодательства. После составления оно регистрируется и заверяется у нотариуса. Место проведения нотариальной процедуры значения не имеет.

Как избежать ошибок

Чтобы избежать ошибок в совершении сделок с ипотечной недвижимостью, лучшее решение — обратиться в Службу защиты прав потребителей. Ее сотрудники квалифицированно выполнят все действия по оформлению наследственных прав на ипотечную недвижимость с полным сохранением тайны завещания. Для получения бесплатной консультации звоните по телефону из любого региона России: +7 (800) 350-84-13 или используйте сервис обратной связи на сайте компании.

Юрист сайта Сибгатулина Анна Юрьевна