Можно ли завещать ипотечную квартиру?

Ипотека — это приобретение недвижимого имущества за счет кредитных средств. После того как кредитная организация (банк) одобряет сделку, право собственности на квартиру переходит к заемщику.

Можно ли завещать: нормы закона

В соответствии со ст. 30 ЖК РФ, собственник вправе совершать следующие юридические действия в отношении недвижимого имущества:

1. владеть, эксплуатировать, распоряжаться.
2. передавать право владения и пользования другому лицу на законных основаниях (по договору дарения, найма, завещанию).

Наличие определенных прав автоматически накладывает на собственника ряд обязанностей по своевременной оплате расходов, связанных с содержанием жилого помещения, а также оплату кредита по ипотечному договору.

Заемщик документально и юридически является владельцем недвижимого имущества. Это означает, что данное лицо имеет полное право оформлять завещание на квартиру, находящуюся в ипотеке.

Права и обязанности владельца закреплены в законе №102-ФЗ «Об ипотеке». Согласно данному закону, все действия заемщика, связанные с передачей прав на недвижимое имущество, подлежат обязательному согласованию кредитной организации. Исключение — передача имущества по наследству (согласно п.3 ст.37 закона №102-ФЗ).

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 02.08.2019) «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Порядок действий

Завещание всегда подлежит обязательному нотариальному заверению. Поэтому в первую очередь наследодателю необходимо выбрать нотариальную контору, где в присутствии должностного лица будет составлен текст завещания.

Содержание текста завещания определяется по усмотрению наследодателя. Стоит учесть, что передача недвижимого имущества, находящегося в ипотеке — процедура сложная. Для того, чтобы учесть все подводные камни договорных отношений с банком, необходимо прибегнуть к профессиональной юридической помощи.

Что происходит после смерти заемщика

Заявить о правах наследования можно только через 6 месяцев после смерти заемщика. Вместе с правом пользования и владения недвижимым имуществом к наследнику переходят обязательства по ипотечному договору.

Если наследник не в состоянии погасить долг завещателя перед кредитной организацией, он вправе отказаться от наследства. Однако законодательством предусмотрены иные пути решения данной ситуации:

1. Погашение задолженности по кредиту за счет страховой компании. В случае если смерть заемщика наступила в результате страхового случая, наследство переходит в право собственности без дополнительных финансовых обязательств — все расходы по дальнейшим выплатам ложатся на плечи страховой компании.
2. Изменение условий договора. Банк в большинстве случаев идет навстречу заемщику. Поэтому наследник вправе обратиться в финансовое учреждение с просьбой продлить срок действия ипотечного договора, тем самым снизив размер ежемесячных выплат.
3. Оплата кредита поручителями. Если наследником является несовершеннолетнее лицо, обязанность по исполнению обязательств по договору переходит к попечителям или опекунам наследника.

Нередки случаи, когда наследниками ипотечного имущества становится несколько лиц. В данной ситуации все вышеперечисленные действия должны производиться по согласию сторон.

Особый случай

Особый случай наследования ипотечного имущества — смерть одного из супругов. Если на момент заключения кредитного договора мужчина и женщина состояли в браке, их обязательства перед финансовой организацией равны. Поэтому даже если живой супруг отказывается от принятия наследства, погашать ипотеку ему все равно придется.

Юрист сайта Сибгатулина Анна Юрьевна